Biệt thự Biệt thự Tây Nam Kim Giang

Các Chỉ Tiêu Cơ Bản Trong Quy Hoạch

Thảo luận trong 'Tin tức - Thị trường bất động sản' bắt đầu bởi Lê Minh Đức, 6/8/19.

  1. Lê Minh Đức
    Khác với đất nhà riêng chỉ quan tâm đến diện tích, một khu đất dùng để xây dựng chung cư, ngoài diện tích đất thì cần phải quan tâm đến chỉ tiêu quy hoạch của khu đất đó.

    [​IMG]

    Chỉ tiêu quy hoạch kết hợp với diện tích khu đất giúp xác định giá trị của khu đất.

    Với một khu đất xây chung cư, chỉ diện tích thôi là chưa đủ để đánh giá giá trị. Các chỉ tiêu quy hoạch cơ bản và quan trọng bao gồm:

    1. Diện tích đất phù hợp quy hoạch: Là diện tích đất sau khi trừ lộ giới, và những phần đất cây xanh, công trình công cộng không phù hợp quy hoạch.
    2. Hệ số sử dụng đất (Viết tắt FAR): Có đơn vị tính là (lần), với những khu đất hiện tại, hệ số sử dụng đất phân biệt rõ ràng 2 phần bao gồm:
      1. Hệ số sử dụng đất ở (Residental).
      2. Hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ (Commercial).
    3. GFA: Tổng diện tích sàn xây dựng: Công thức tính là: GFA = [Diện tích đất phù hợp quy hoạch] x FAR.
    4. Mật độ xây dựng: Đơn vị tính là (%), có nhiều định nghĩa để tính mật độ xây dựng, nhưng có thể hiểu nôm na là được xây bao nhiêu trên Tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch.
    5. Tầng cao.
    Trong tất cả các chỉ tiêu này, thì chỉ tiêu số 1 và số 2 là quan trọng nhất.

    Diện tích đất thì khỏi bàn về độ quan trọng, còn FAR sẽ cho biết giá trị khu đất đó ở mức nào.

    Các chỉ tiêu từ 3-5 phụ thuộc vào 2 chỉ tiêu đầu. Cụ thể:

    • GFA = S x FAR
    • [Mật độ xây dựng] = [Diện tích chân công trinh] / S x 100 (Mật độ xây dựng bao nhiêu % đồng nghĩa với chân công trinh chiếm bấy nhiêu % đất).
    • GFA = [Diện tích chân công trinh] x [Tầng cao].
    Từ những sự liên quan này, có thể thấy muốn điều chỉnh mật độ xây dựng thì có thể tăng hoặc giảm tầng cao.

    Thế nên việc điều chỉnh mật độ xây dựng hoặc tầng cao sẽ dễ thực hiện miễn là không thay đổi FAR.

    Ngoài các chỉ tiêu trên, Diện tích đất phù hợp quy hoạch và FAR còn ảnh hưởng đến các chỉ tiêu sau:

    1. Dân số
    2. Số căn
    Và một vài chỉ tiêu khác. Tuy nhiên, trong phạm vi bài này chỉ muốn nhấn mạnh đến 2 chỉ tiêu quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của một khu đất chung cư là Diện tích đất phù hợp quy hoạch và FAR.

    Trong FAR thì phải chú ý đến FAR cho ở và FAR cho thương mại.
     
    #1
    Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên mới

Chia sẻ trang này

Thiết kế Website giá rẻ