Biệt thự Biệt thự Tây Nam Kim Giang

Chia sẻ kiến thức về quy hoạch nhà đất và bản đồ quy hoạch

Thảo luận trong 'Tin tức - Thị trường bất động sản' bắt đầu bởi Lê Minh Đức, 23/7/19.

  1. Lê Minh Đức
    Có vẻ trên diễn đàn nhiều cụ còn chưa nắm rõ mấy về mấy vấn đề như quy hoạch và bản đồ. Do đó tôi lập topic này để chia sẻ những thứ tôi biết. Các cụ có thể góp ý chia sẻ tùy ý.

    Bắt đầu:

    Đầu tiên sẽ là về màu sắc trong bản đồ quy hoạch

    Trong quy hoạch sử dụng đất, nhà nước có quy định màu sắc và loại đất như bảng dưới đây.

    Các cụ tham khảo. ^^

    [​IMG]

    Ví dụ cụ thể tại đây: (quy hoạch bắc vân phong)
    [​IMG]

    Hoặc quy hoạch tân phú tại bản đồ google này:
    https://www.google.com/maps/d/u/0/e...&ll=10.81447612205281,106.61378974328613&z=14
     
    #1
  2. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    Chia sẻ một số bạn chưa hiểu được sự khác nhau giữa Bản đồ QH và Bản đồ giải thửa

    Phần 1: Bản đồ quy hoạch.

    Hình phía dưới là mô tả bản đồ quy hoạch Sử dụng đất khu vực Bình Thạnh. Với quy hoạch sẽ phân theo từng ô (ô này cũng lớn lớn), và quy định trong mỗi ô thì đất đó dùng làm gì.


    [​IMG]
    Ô màu vàng, click vào thấy Đất ở, nghĩa là khu vực này đất có chức năng là Đất ở.
    Phần 2: Bản đồ giải thửa, phân lô, địa chính: Nó có nhiều tên.


    Hình dưới là mô tả bản đồ giải thửa (đừng quan tâm màu mè, để màu mè vô cho lạ mắt thôi). Giải thửa thì lại có thông tin khác, đó là lô đất diện tích nhiêu, thuộc đường nào, thậm chí chủ là ai. Có thông tin số tờ, số thửa.
    [​IMG]
    Cái thửa đất này chính là cái thửa mà in vào sổ đỏ ấy.

    Thế thì, khi bạn cầm cái sổ đỏ lên, nó sẽ có thông tin về số tờ, số thửa, thời hạn sử dụng, loại đất, bản vẽ.

    Nhưng lưu ý rằng, loại đất có trong sổ đỏ là cái loại đất lúc cái sổ đỏ đó được lập. Ví dụ sổ đỏ lập năm 2000 thì loại đất ghi trong sổ chính là loại đất ở đó cái thời năm 2000. Còn bây giờ, ở chỗ đó loại đất gì thì phải tra theo bảng quy hoạch.

    Những cái liên quan đến Quy hoạch, giải thửa, nó là tài liệu kỹ thuật và được quản lý bằng hệ tọa độ VN2000, trong khi sinh hoạt hàng ngày, cảm nhận vị trí ... thì chúng ta dùng hệ tọa độ vệ tinh. Vậy khác biệt như thế nào?

    Phần 3: Làm sao "thông đồng" giữa 2 hệ tọa độ này?

    Các phần mềm, các ứng dụng, các công thức... nói tóm lại là các App sẽ giúp cho bạn.

    Hình dưới là mô tả một trong số các App này, đó là trang Thông tin quy hoạch của TP (https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn).

    Trang của TP xây dựng trên nền bản đồ google, nên nhìn bằng mắt thường chúng ta cũng phần nào kiếm được Chợ Long Phước nằm ở đâu. Xong ngay đó có 1 lớp quy hoạch, thì bạn có thể áp cái lớp quy hoạch đó lên.
    [​IMG]

    Còn nếu trong tay bạn có cái sổ đỏ, và nghía xem ở phía dưới cái bản vẽ sổ đỏ (hình vẻ cái thửa), có 1 bảng gọi là "tọa độ góc ranh", thì bạn nhập cái tọa độ đó vào app (có chỗ nhập), thì cái thửa đó sẽ hiện lên nằm ở chỗ nào.

    Tuy còn có vài hạn chế của trang, nhưng đại khái là "méo mó có hơn không".

    Còn cái sổ đỏ của bạn mà không có cái tọa độ đó, thì xin chia buồn, bạn không kiếm được nó ở chỗ nào hết. ^^
    Phần 4: Các loại app chuyên sâu để chuyển đổi giữa VN2000 và hệ tọa độ vệ tinh.


    Ở trên, tôi có giới thiệu app của TPHCM, tuy có vài hạn chế nhưng một số cái thì vẫn khá là ok. Đây là app chạy trên nền web, và giúp người ta tra quy hoạch.

    Nhưng vì có một số hạn chề của app này, một phần vì công nghệ, một phần về dữ liệu nên cái app này không đáp ứng hết "nguyện vọng và mong muốn" của một số người. Thế nên họ phải dùng đến các phần mềm khác và nguồn dữ liệu khác.

    Một số hạn chế của app TP có thể kể ra là:​
    • Ngoài Q1, Q3, Thủ Đức, Q12, Thủ Thiêm có thể tra quy hoạch bằng bản đồ số, thì phần còn lại tra bằng bản đồ giấy, nghĩa là khi bạn muốn tìm quy hoạch 1 vị trí nào đó thì sau khi xác định vị trí, app sẽ cung cấp cho bạn 1 bản quy hoạch bằng giấy, và việc của bạn là phải tự đọc lấy, đọc sai ráng chịu.​
    • Bạn nắm trong tay một cái sổ đỏ, và muốn kiểm tra quy hoạch, nếu không có tọa độ góc ranh, hoặc tọa độ này bị mờ, thì xin chia buồn, bạn không biết nó ở chỗ nào để mà tra quy hoạch.​
    • Một số vùng không hề có thông tin trên app.​
    Vậy là, với một số người, họ phải đi kiếm nguồn dữ liệu để kiểm tra, mua bán hay xin xỏ thì không biết, miễn là có, mà dữ liệu xin được này thường nằm trên 2 loại phần mềm là Auto CAD (đuôi dwg) hoặc Microstation (đuôi dgn). Đây là 02 phần mềm kỹ thuật, và nhìn chung phải học sơ một khóa xài thì mới xài được.
    [​IMG]

    Khi đã có dữ liệu (data), muốn kiểm tra thì phải dùng các phần mềm chuyển đổi giửa 2 bên. Hiện tại theo mr Đức, phần mềm tốt nhất để chuyển đổi có cái tên là hhmap và Google Earth, đây là 1 cặp bài trùng. Google Earth thì miễn phí, nhưng Hhmap thì mất tiền nếu chuyển file trên 4MB.

    Còn một số phần mềm khác nhưng nhìn chung nó đi rất sâu vào kỹ thuật, và không phải ai cũng biết xài, muốn kiếm thầy dạy cũng khó. ^^

    Hinh trên là mô tả bản đồ quy hoạch (hệ VN2000) được áp lên bản đồ google Earth (hệ tọa độ vệ tinh). Làm thế nào để áp được xinh đẹp như này, cần phải có 1 quá trình gia công này kia, người ta gọi là gia công dữ liệu.

    Tôi đang làm free cái này cho cụ nào có nhu cầu, đổi lại tôi xin phép dùng chung dữ liệu này với cụ. File CAD (dwg) và micro (dgn) nhé.​
     
  3. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    CÁCH SỬ DỤNG 04 PHẦN MỀM ĐỂ TÌM VỊ TRÍ THỬA ĐẤT.
    Cụm từ "Tìm vị trí thửa đất" là đang nói đến việc vị trí của 1 thửa đất ở trên bản đồ google, vì các bác biết vị trí nhờ google map là chính.

    Còn các số liệu như Tọa độ góc ranh, hay Số tờ, số thửa thì đang xây dựng trên hệ tọa độ kỹ thuật, hay còn gọi là hệ VN_2000.

    Thật ra thì vấn đề nhìn chung là rất đơn giản, nghĩa là convert từ hệ này qua hệ khác thôi. Chỉ có điều công thức convert là khá phức tạp nên các bác phải dùng phần mềm chỉ vậy thôi.

    Quy trình convert thì qua các bước:

    Bước 1: Đưa cái trên giấy vào bản đồ số:
    Cái các bác được nhìn là 1 cái sổ đỏ, sổ đỏ thì có thông tin về Số tờ, số thửa, và tọa độ góc ranh (nếu có). Do đó, đầu tiên phải đưa các số liệu trong sổ đỏ lên trên phần mềm. Và phần mềm để "xử lý" cái này tốt nhất là Auto CAD.

    • Nếu cái sổ đỏ có Tọa độ góc ranh: Thì mở CAD lên, nhập lệnh PL (Lệnh vẽ đường bao), sau đó chỉ việc đánh các tọa độ vào, nhập y trước, x sau, sau khi nhập đủ các điểm, nhấn C để hoàn thành.
    • Nếu cái sổ đỏ chỉ có số tờ, số thửa, thì các bác đương nhiên không dùng cách trên được vì đâu thấy tọa độ ở đâu mà nhập, lúc này các bác cần phải có Data. Data này là 1 cái file được vẽ trên phần mềm Microstation, tên file là Số tờ, các bác dùng phần mềm Microstation mở cái file đó ra thì sẽ thấy sổ thửa trong đó, người ta vẽ sẵn rồi, không cần phải nhập nữa. Vấn đề là LÀM CÁCH NÀO ĐỂ BẠN CÓ ĐƯỢC CÁI FILE NÀY. Sau khi các bác có file, mở file lên bằng Microstation, rồi Export ra thành Auto CAD thì coi như xong bước 1.
    Tóm lại, sản phẩm ở Bước 1 này chính là 1 file AutoCAD có hình thửa đất và đúng tọa độ. Nếu sổ của các bác có tọa đô góc ranh thì nhập lên bằng lệnh PL, nếu sổ của các bác chỉ có số tờ số thửa thì phải có file Microstation của cái tờ bản đồ đó và export ra CAD.

    Bước 2: Convert từ AutoCAD sang Google Earth Pro.
    Bước này là bước chuyển đổi tọa độ từ VN2000 (trong file CAD) sang tọa độ vệ tinh. Phần mềm cần dùng là hhmap. Mở phần mềm hhmap lên, rồi mở file Auto CAD vừa tạo, xong có dòng "Xuất thành KML/KMZ" và cứ thế mà xuất thôi, chọn tỉnh nữa là nhấn nút.
    Lưu ý: Bản hhmap cho miễn phí với các file CAD dưới 4MB, trên 4MB thì phải mua bản quyền.

    Bước 3: Xem vị trí thửa đất trên google Earth Pro:
    Google Earth Pro có thể coi là 1 dạng offline của google map, vì hình dạng nó gần giống nhau, nhìn trên google Earth cũng như trên google map. File xuất ra ở Bước 2 sẽ biến thành 1 file đọc được trên google earth. File này cũng có thể đưa vô google map để xem luôn.

    Trên đây là 3 bước để xác định vị trí của một thửa đất trên bản đồ. Lưu ý rằng, nều các bác không có tọa độ góc ranh thì phải xác định bằng số tờ, số thửa. Và muốn xác định bằng số tờ, số thửa thì phải có file dữ liệu. Và hiện nay file này ko có trên mạng để down, đó là lý do đa số chúng ta không xác định được vị trí thửa đất, vấn đề không nằm ở kỹ thuật, mà nằm ở dữ liệu.
     
  4. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    05 CÁCH XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA MỘT THỬA ĐẤT

    Như bài trước đã nói, muốn xem quy hoạch thì đầu tiên phải xác định được vị trí của nơi cần xem quy hoạch.
    Có nhiều cách để xác định vị trí, có thể kể đến là:

    • Cách 1, Dùng định vị điện thoại: Dễ nhất là đến chỗ đó và dùng định vị điện thoại. Cách này thì dễ, nhưng lại phải di chuyển.
    • Cách 2, "reach" trên bản đồ: Muốn không di chuyển thì tìm vị trí trên bản đồ. Muốn dùng cách này thì lại phải biết được chính xác vị trí trên bản đồ.
    • Cách 3, theo địa chỉ: Nhưng mà bình thường thì các bạn lại chỉ có cái địa chỉ, nên cũng có thể search theo địa chỉ được cấp, tuy nhiên chưa chắc chính xác, và nhiều khi có địa chỉ mà tìm không ra.
    • Cách 4, theo tọa độ ghi trên sổ đỏ: Thường thì chúng ta muốn kiểm tra quy hoạch của một thửa đất là chính, và thửa đất thì thường có tọa độ, tuy nhiên có những thửa đất không có tọa độ.
    • Cách 5, theo số tờ, số thửa: Cũng trong sổ đỏ, chúng ta có thông tin về số tờ, số thửa, và cũng có thể tìm vị trí theo cách này.
    Như vậy, để xác định vị trí chúng ta có thể tạm dùng 5 cách. 3 cách đầu là dùng theo bản đồ google, 2 cách sau theo dữ liệu kỹ thuật. Mà khổ nỗi, chúng ta lại cần check thông tin theo cách 4, cách 5 là chính, mà google lại chưa hỗ trợ cách này. Một vài app có hỗ trợ cách 4, 5 nhưng nói chung là cũng khó để xài.
    Thế mới nói, nhiều người đi mua BĐS, cầm theo cái sổ đỏ photo nhưng không biết được chỗ người ta dẫn đến với cái sổ cầm trong tay vị trí có giống nhau hay không. Đó mới là vấn đề.
     
  5. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    Mẹo: Cách để kiểm tra quy hoạch

    Hiện nay, nhà nước đang dần công khai quy hoạch bằng tạo ra các ứng
    dụng kiểm tra quy hoạch để cho người dân có thể tra cứu.

    Đến thời điểm này, các tỉnh thành như Sài Gòn, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An đều đã có ứng dụng để tra cứu thông tin quy hoạch. Có thể vào google search
    ra các đường link hoặc app để tra cứu.

    Việc tra cứu thông thường sẽ phải xác định vị trí cần kiểm tra quy hoạch, bằng cách xác định theo Tọa độ góc ranh, là dãy số cùng trang vẽ thửa đất trên sổ đỏ (Một số sổ đỏ không có tọa độ góc ranh này).

    Hoặc xác định theo Số tờ – số thửa. Sau khi xác định được địa điểm cụ thể cần tra quy hoạch, thì ngay điểm đó sẽ có bản vẽ / hình ảnh / thông tin để biết quy hoạch đó là gì.
     
  6. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    TỪ CHUYỆN BẢN ĐỒ NÓI ĐẾN PHÁP LÝ ĐẤT NỀN.

    Về việc có nhiều bạn nói có QH1/500 thì đã đầy đủ pháp lý. Và để rõ hơn việc này, tôi đưa một ví dụ cụ thể hơn để cho bác nào còn thắc mắc nhé!

    Dạo gần đây, tôi làm bản đồ, và nếu bác nào có tham gia thì sẽ biết trong bản đồ liên quan đến Bất động sản có 02 loại rất quan trọng đó là:

    • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ này cho biết khu vực nào có loại đất nào. Bản đồ này được vẽ thành từng khu vực lớn, và vạch ra chỗ này đất ở, chỗ kia đất cây xanh, chỗ nọ đất thương mại, chỗ nữa đất trường học ...
    • Bản đồ địa chính (hai còn gọi là bản đồ giải thửa): Bản đồ này cho thấy được từng thửa đất có kích thước như thế nào, diện tích bao nhiêu, ở chỗ nào, hình dạng ra sao...
    02 bản đồ này ở riêng thì có chức năng khác nhau. Cụ thể:
    • Bản đồ quy hoạch: Mang tính định hướng về không gian, về sự quy cũ trong việc quy hoạch, về sự thông suốt của giao thông ..., và bản đồ này được vẽ dựa trên các định hướng phát triển các khu vực của nhà nước, dựa trên các quy chuẩn quy hoạch được đưa ra. Nó mang tính chung, tổng thể.
    • Bản đồ giải thửa: Mang tính cá nhân và sở hữu, thường bạn đi chỉ vị trí, giới hạn của một khu đất và nói rằng khu đất này là của tôi, thì người ta sẽ yêu cầu 1 cái giấy tờ gì đó chứng minh quyền sở hữu, và trên tờ giấy đó (thường là sổ đỏ) sẽ có hình vẽ của khu đất. Vậy thì hiểu rằng, thông thường, cứ 1 thửa đất sẽ có 1 ai đó làm chủ.
    Và khi áp 02 loại bản đồ này với nhau, các bác thấy được cái thông tin cơ bản nhưng đầy đủ về Bất động sản. Cụm từ "áp quy hoạch" nghĩa là cái thửa đất của bác, áp cái bản đồ quy hoạch lên thì nó ra cái gì. Khi áp 2 bản đồ này, các bác sẽ thấy được thửa đất này rơi vào quy hoạch kia, 2 thửa đất gần nhau nhưng có thể 1 thửa được lên thổ cư, 1 thửa không được ....

    Quyền sử dụng đất là cái quyền sử dụng đất đúng với cái mục đích của quy hoạch cho phép. Quy hoạch mang tính tổng thể, quy chuẩn và hợp lý về mặt không gian, và sau khi áp vào bản đồ giải thửa thì sẽ tạo ra những thửa đất có giá trị cao nếu là đất ở, giá trị thấp hơn nếu là đất khác, và thậm chí ít có giá trị nếu rơi vào đường.

    Nói thêm: Với người sử dụng đất, gần như chỉ có đất ở thì mới được xây nhà, được lên thổ cư ..., đó là lý do để tại sao bác sở hữu quyền sử dụng đất (có sổ đỏ) thì không có nghĩa là được phép xây nhà trên đó nếu quy hoạch không cho phép.

    Quay lại câu chuyện ban đầu về pháp lý Dự án đất nền. Quy hoạch 1/500 nó là quy hoạch, nó thuộc nhóm bản vẽ quy hoạch là định hướng tổng thể, là quy chuẩn. Được duyệt QH 1/500 nghĩa là cái bản vẽ này phù hợp với quy chuẩn vá tổng thể chung. Và lưu ý rằng, bản đồ quy hoạch chưa đề cập đến sở hữu.

    Sở hữu liên quan đến bản đồ giải thửa, vì thế, khi làm pháp lý của dự án đất nền, ngoài việc làm cái quy hoạch 1/500 thì phải đi thu gom hết các thửa đất trong khu vực quy hoạch, nghĩa là phải chuyển hết quyền sở hữu từ ai đó thành của mình hết thì mới có thể gọi là tạm ổn về pháp lý.

    Vậy thì mới có quy hoạch thì chưa nói lên được cái gì cả, vì bác chỉ được phép bán cái bác có thôi, mà bán thửa đất, lô đất thì buộc bác phải sở hữu nó đã. Thế nên, muốn bán đất nền, thì trước tiên phải đền bù được đã rồi nói chuyện, chứ chỉ đưa cái quy hoạch ra thì chưa đủ.

    Cái này đi sâu hơn 1 chút để giải thích rõ hơn. Bình thường thì chúng ta đi mua miếng đất, chuyển tên sổ đỏ xong, thì có mấy cách như sau:

    • Bán nguyên con, nguyên trạng:
    • Thửa to quá, xin tách thửa xong bán lẻ theo từng thửa.
    • Có nhiều thửa đất gần nhau, diện tích lại to, thế là quyết định quy hoạch lại, vẽ đường, phân lô cho nó ngon, xong gộp tất cả các thửa cũ xóa bài, rồi phân ra theo thửa mới, bán từng thửa mới. Cái này là cách các CĐT hay làm, và cách làm này trải qua hơn 30 bước lớn nhỏ. Cái QH 1/500 mà các bác hay nghe chỉ là cái bước quy hoạch lại thôi và phân lô cho nó ngon thôi. Phân kiểu này không ổn thì phân kiểu khác, miễn phù hợp quy chuẩn là dc duyệt thôi.
    Thế nên với đất nền, đền bù quan trong hơn quy hoạch. Và 02 bước này được phép làm độc lập chứ không phải chờ nhau, đó là lý do đôi khi có quy hoạch rồi nhưng chưa chắc đã đền bù. Vì thế nếu nói có QH1/500 để thể hiện là đủ pháp lý thì ....chưa ổn.
     
  7. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    MẤY BỮA NAY CÓ MẤY BÁC HỎI VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN.

    Thực ra nói về quy trình thì có nhiều tài liệu nói. Tuy nhiên quy trình thì là quy trình, còn thực tế thì phải tiếp cận hồ sơ pháp lý mới biết.
    Khổ nỗi, hồ sơ pháp lý đầy đủ nó kiểu như bí mật ấy, không mấy ai ngoài CĐT có hết thông tin, thế nên với vai trò là khách hàng trong giai đoạn hiện tại, thì chỉ có cách "Nhìn hình đoán ý".

    Pháp lý tuy khó nắm bắt nhưng lại có tính logic, từ logic có thể dự đoán vài thứ, và khi dự đoán xong thì có thể tìm kiếm thêm vài thông tin để bổ sung cho dự đoán của mình.

    Theo kinh nghiệm trong nghề cả chục năm qua, thì tôi khi nhìn nhận và đánh giá một dự án, thì câu hỏi đặt ra đầu tiên là "Tình trạng pháp lý Dự án đang ở đâu?"

    Chỉ có vài văn bản pháp lý xác minh tình trạng pháp lý, nhưng lại phải xem coi cái văn bản đó còn có hiệu lực trong thời điểm hiện tại không. Nhưng nhìn chung, cái gì đã có rồi thì nếu có điều chỉnh vẫn dễ hơn là chưa có.

    Vậy thì để nắm được tình trạng pháp lý (hay dự đoán tình trạng pháp lý) thì cần phải nắm mấy thứ như sau:

    1. Nắm rõ quy trình pháp lý: Đương nhiên cái này cần phải nắm vì muốn biết được pháp lý đang ở đâu trong quy trình thì phải biết nằm lòng cả quy trình.
    2. Nhìn hiện trường, hiện tại thức tế của Dự án. Thi công hay chưa...
    3. Tìm kiếm các văn bản chủ lực như: QH 1/500, giấy tờ đất, QĐ giao đất. Và phải so với thực tế tài liệu truyền thông so với cái trong văn bản có giống nhau hay không.
    4. Tìm kiếm chủ thể hợp đồng: Thường các CĐT hiện nay, họ ký HĐ với khách dù pháp lý còn chưa rõ, thế thì ai đứng ra ký cũng phải được chú ý, nó có giống với cái đối tượng trong các văn bản giấy tờ hay không. Và nếu không giống thì sự liên quan ở đây là gì.
    5. Cái gì không chắc thì tốt nhất là vay ngân hàng. Không thiếu tiền cũng vay, đơn giản là ngân hàng sẽ là 1 chủ thể "giúp" mình xác minh với CĐT, thường thì Dự án nào mà ngân hàng chấp thuận giải ngân, thì ít nhất nó cũng an toàn phần nào.
    6. Lưu ý là không nội suy: Ví dụ cái Dự án có 3 block hay 3 khu, 2 khu làm rồi thì nghiễm nhiên khu thứ 3 ok. Trong thực tế thì ngược lại, vì phải đặt ra câu hỏi rằng tại sao 2 khu kia làm mà khu này lại không làm luôn, để đến bây giờ làm gì? Và trong thực tế, rất nhiều khả năng cái khu còn lại sẽ bị dồn hết những thứ xấu, thứ dở vào đó, những cam kết, trách nhiệm...
    Có mấy ý kiến cá nhân vậy, hy vọng sẽ giúp ích được phần nào cho các bác.
     
  8. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    QUY HOẠCH.

    Chúng ta thường hay đề cập đến Quy hoạch 1/500, rồi 1/2000, đó là Tỉ lệ quy hoạch. Còn về loại Quy hoạch thì có 02 loại chính là Quy hoạch sử dụng đấtQuy hoạch Xây dựng.

    Quy hoạch sử dụng đất là mô tả khu đất đó được phép làm cái gì, hay nói cách khác là đất đó được phép làm gì. Có rất nhiều loại đất, và mỗi loại đất có những đặc trưng riêng.

    Còn quy hoạch xây dựng thì quy định ở mỗi khu đất được phép xây dựng, thì công trình trên đất được xây như thế nào.

    Thực ra, ngoài quy hoạch, chúng ta còn nghe đến cái gọi là Hiện trạng. Quy hoạch và hiện trạng thì đi đôi với nhau. Hiện trạng là thứ đã làm, quy hoạch là thứ sẽ làm, nếu làm rồi thì quy hoạch sẽ biến thành hiện trạng.

    Ở Đồng Nai, năm 2010, người ta đi khảo sát và vẽ ra "Hiện trạng sử dụng đất", thế là năm đó có 1 lớp gọi là lớp "Hiện trạng sử dụng đất", lớp này phủ toàn tỉnh, chỗ nào cũng có.

    Rồi đến các năm sau đó, thì bắt đầu có sự chuyển đổi chức năng sử dụng đất, hay vẽ lại, phân lô lại các ô đất. Điều này tạo thêm 1 lớp mới gọi là lớp Quy hoạch. Lớp quy hoạch đương nhiên không phủ toàn tỉnh, mà chỉ có khu nào thay đổi so với năm 2010 thì mới đổi lại thôi.

    Ở các tỉnh vùng ven, người ta chủ yếu chỉ có Quy hoạch sử dụng đất, ít chú ý quy hoạch xây dựng, vì lý do là khi mà tiền đất nhỏ hơn tiền xây thì không ai xây cao làm gì, nên nhìn chung không cần quản lý.

    Ở thành phố thì có hơi khác, khi mà tiền đất rất là cao, nên xây được bao nhiêu tầng là vấn đề lớn.

    Cách làm thì cũng như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thì chỉ vẽ ở chỗ nào cần các quy chuẩn về công trình xây dựng, nhưng nơi xa quá mà chắc chắn người ta sẽ không xây công trình cao thì chưa có quy hoạch xây dựng, chính xác là chưa làm.

    Tóm lại, quy hoạch thì chúng ta cần quan tâm đến Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Những khu thiên về đất thì QH sử dụng đất là quan trọng, những khu thiên về nhà (khu căn hộ) thì quy hoạch xây dựng là quan trọng.

    Và với thời gian quan sát bản đồ, thì mình nhận thấy có nhiều khu không hề có quy hoạch gì cả, cũng không có đường sá, đất vẫn là đất nông nghiệp. Dự đoán rằng những vùng này là "vùng chờ" để các doanh nghiệp lớn đến xin đầu tư và quy hoạch riêng cho mình một khu.

    Những vùng xa xa, có nhiều khu như thế!
     
  9. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
  10. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    VỀ VIỆC CHUYỂN LÊN ĐẤT THỔ CƯ TỪ CÁC LOẠI ĐẤT KHÁC.

    Nhiều người khi đi mua đất thì hết sức quan tâm đến việc chuyển thổ cư, thông thường thì chúng ta cứ nghe nói là "Chuyển lên thổ cư" được, nhưng lại không biết tại sao lại chuyển được.

    Khi các bác đi mua 1 miếng đất có sổ, thì cái sổ đất đó chính là "Hiện trạng sử dụng đất" ngay tại thời điểm cấp sổ. Ví dụ, sổ đó được cấp năm 2001, thì lúc này ở đó là Đất nông nghiệp. Từ đó đến nay thì cái sổ đó vẫn ghi là Đất nông nghiệp.

    Nhưng từ năm 2001 đến nay thì đã trải qua 18 năm, 3 lần điều chỉnh quy hoạch 1/2000, thế nên hiện tại kế hoạch sử dụng đất (hay gọi là QH 1/2000) của nhà nước ở chỗ đó chưa chắc đã là đất nông nghiệp.

    Các bác muốn chuyển đổi lên thổ cư thì trước hết, cái quy hoạch đó phải là thổ cư đã. Cái trong sổ đang là đất nông nghiệp, nhưng cái quy hoạch chỗ đó là thổ cư rồi thì lúc này, điều kiện cần đã thỏa.

    Sau khi có điều kiện cần rồi, thì phải đạt điều kiện đủ bao gồm các hạng mục như giao thông kết nối, rồi tiền sử dụng đất ... thì mới lên thổ cư được.

    Câu hỏi đặt ra là: "Nếu quy hoạch hiện hữu, chỗ đó vẫn là đất nông nghiệp thì sao?". Thế thì chưa có điều kiện cần để lên thổ cư, và đang trong trạng thái chờ, nếu 1 ngày đẹp trời, đất đó chuyển thành chức năng khác, thì đường đi còn mịt mờ.

    Quy hoạch 1/2000 thì 5 năm đổi 1 lần theo định kỳ, muốn đổi quy hoạch thì phải đi kiểm kê hiện trạng, rồi lên kế hoạch sử dụng đất, rồi cân bằng đất, dân số ..., xong rồi vẽ, xong rồi duyệt. Thường thì quá trình này mất 2-3 năm. Trong quá trình đó còn có sự điều chỉnh, thường điều chỉnh QH là phải làm theo "Chuyên đề", mà cái chuyên đề này làm theo cụm, ko làm riêng lẻ được.

    Thế nên, nếu là đất dân, thông thường chỉ có thể dựa vào sự update quy hoạch theo định kỳ mà chờ đợi thôi vì nhỏ lẻ không có khả năng làm chuyên đề để điều chỉnh theo cụm.

    Thế nên khi nghe rêu rao rằng "Sẽ lên thổ cư được" mà hiện tại vẫn đang là đất nông nghiệp, quy hoạch đất nông nghiệp, thì phải hỏi lại rằng "Có khả năng điều chỉnh không?".

    Việc điều chỉnh quy hoạch thì dựa theo nhiều yếu tố, tuy nhiên luôn phải tuân theo các quy định, quy chuẩn về quy hoạch, nghĩa là khi làm thì phải giải thích được sử hợp lý của nó. Dân trong nghề, nhìn vào họ có thể đoán được khu này khu kia có điều chỉnh được không, vì nó dựa vào lý do là "Có giải thích được không?".

    Còn 1 cách khác là "hợp thức hóa", nghĩa là dân cùng nhau xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp, và sau 1 thời gian thì nhà nước buộc phải hợp thức hóa, nhưng việc này thì càng ngày sẽ càng khó vì việc đo vẽ tốt hơn, quản lý chặt chẽ hơn.

    Đất Vĩnh Lộc nghe đâu từng có thời 1 căn nhà chỉ trong 1 đêm là xây xong. Hôm nay là bãi đất trống, nhưng sáng mai đã là căn nhà rồi, đang xây đập thì dễ, nhưng xây xong, dọn đồ vô rồi lại không dễ để cưỡng chế.
     
  11. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
  12. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    POST CÁI BẢNG "THẦN THÁNH" ^^

    Và nhiều bác dùng nó để tính toán ngược lại Dự án chung cư xem tiền đất và tiền xây dựng như thế nào. Thậm chí có người dùng nó để tìm cách tính toán hiệu quả của Dự án.
    Thật ra người làm cái bảng này không phải vì mục đích đó. Mục đích quan trọng nhất của bảng này là như sau:

    • Chi phí của 1 Dự án thường nó cố định vậy. Còn giá bán khác nhau.
    • Giá bán thì tùy CĐT, người ta có thể bán khoảng 80% giá cho đến 120% giá. Nghĩa là người ta có thể chịu được sự khác biệt 40%.
    Nói cho dễ hiểu, nếu thị trường tốt, dự án đó CĐT có thể bán 12 đồng, nhưng nếu thị trường xấu, họ giảm xuống 8 đồng thì vẫn có lời.
    Cái bảng này là dành cho dân đầu tư nhỏ lẻ. Nghĩa là nhìn vào đây và đoán xem, Chủ đầu tư đang bán ở giá 80% hay 120%. Nếu CĐT đáng bán giá 80% thì đầu tư có lời, CĐT mà bán 120% rồi thì đầu tư ít lời.
    Đó là lý do đôi khi, có CĐT rumor với giá bán đôi khi khác nhau, việc kêu đặt chỗ là 1 bước test thị trường để quyết định giá chính thức ở đâu trong cái khoảng từ 80-120% ấy.
    Chỉ vậy thôi.
    Còn nếu muốn phân tích hiệu quả đầu tư của CĐT, thì có form khác, phức tạp hơn, và nhiều chỉ số hơn.

    [​IMG]
     
  13. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    THEO KINH NGHIỆM, ĐƠN GIÁ ĐẤT SẼ GẤP ĐÔI ĐƠN GIÁ CHUNG CƯ Ở CÙNG VỊ TRÍ.

    Đất ở đây là đang nói đến MIẾNG ĐẤT CƠ SỞ.

    Miếng đất cơ sở là gì?

    Nó là một miếng đất ở mức trung hòa, không to, không nhỏ... đại khái là phù hợp với nhu cầu của nhiều người. Đương nhiên miếng đất này sẽ khác nhau ở các vùng tùy vào nhu cầu dân cư của mỗi nơi. Nhưng nhìn chung thì ở Sài Gòn, cái miếng đất cơ sở đó được phát biểu là:
    - Khoảng 50m2
    - Kích thước thức mặt tiền khoảng 4m
    - Hẻm xe hơi
    - Được xây tự do.

    Lý do bởi vì nhu cầu ở thì cũng chỉ cần 100-150m2 thôi, ở nhiều quá không ở hết. Như thế, miếng đất đó xây 2-3 tầng là chuẩn.

    Chung cư thì cũng có loại Diện tích cơ sở. Diện tích chung cư phù hợp cho đại đa số dân là tầm 55-70m2, nhỏ hơn thì cảm thấy chật, to hơn thì lại hơi phí.

    Chung cư thì có cái đặc biệt là giá có thể có logic vì nhiều căn chung cư mới đại diện giá cho 1 khu chung cư, trong khi nhà phố thì khó đoán vì một vài căn nhà phố lại đại diện giá cho toán khu phố.

    Tỉ lệ giá đất gấp đôi chung cư đang là tỉ lệ vàng. Và cũng khó để chuyển dịch trong thời gian ngắn, nếu có chuyển dịch thì mình thiên theo hướng giá chung cư sẽ phất lên.

    Lý do, tại sao ư? Bởi vì nếu giá biến động hơn thì người ta sẽ lựa chọn khác.

    Ví dụ để dễ thấy: Giả sử ở cùng 1 khu phố,
    - Có chung cư C giá 30tr/m2 cho căn 60m2, vị chi là 1.800tr. - Căn này có 02 PN, 1 WC, đủ 1 gia đình trẻ sống.
    - Ở đó có 1 miếng đất trống D có diện tích 48m2 (4x12), hẻm 4m xe hơi không quay đầu được, giá 60tr/m2, vị chi là 2.880tr. Muốn xây nhà ngon thì phải bỏ thêm khoảng 500tr nữa, cho căn nhà nhỏ 1trệt 1 lầu, 2PN, 2WC. Tổng cộng giá khoảng 3.400tr.

    Nói chung là khó chọn lựa chứ không phải dễ, vì nó sêm sêm nhau.

    Ở 1 nơi khác, coi như là có trình độ phát triển trước nơi này 10 năm đi. Lúc này có:
    - Căn chung cư C', không còn mới sau khi đã xài được 10 năm, 60m2, giá 2.340tr.
    - Căn nhà phố 80m2, cũng đã 10 năm xây dựng rồi, 48m2 đất, hẻm xe hơi không quay đầu, giá 6.000tr.

    Bác là người mua ở, sẽ lựa chọn cái nào?
     
  14. DentoKhau

    DentoKhau Thành viên mới

    DentoKhau
    Bài viết hay và bổ ích đấy. Có điều nó dài quá với lại các luật này thường hay bị sửa đổi nếu chỉ dự định mua nhà để ở thì có lẽ nhờ bên dịch vụ môi giới có vẻ cũng ok
     
    Lê Minh Đức thích bài này.
  15. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH.

    Là một trong 02 loại bản đồ quan trọng nhất trong đất đai nói chung và ngành Bất động sản nói riêng.

    Khi bác có miếng đất, và nói rằng "Ranh đất nhà tôi như thế này", và ranh đó được nhà nước vẽ ra và công nhận thì đó chính là ranh địa chính nằm trong bản đồ địa chính. Ranh này cũng là cái được trích in vào sổ đỏ của bạn.

    Bản đồ địa chính được quản lý theo Số tờ, số thửa, ở trong đơn vị hành chính là Phường / Xã. Như vậy, vị trí của thửa đất của bạn nếu căn cứ theo bản đồ địa chính sẽ là: Tỉnh / Thành phố --> Quận / Huyện --> Phường / Xã --> Số tờ --> Số thửa.

    Ngoài ra, kể từ năm 2002, vị trí của thửa đất còn được xác định bằng Tọa độ góc ranh.

    Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất về đất, "Phân lô, tách thửa" nghĩa là tách 1 thửa ra thành nhiều thửa khác. "Gộp thửa" nghĩa là gộp nhiều thửa thành ít thửa hơn.

    Bác có 1 thửa đất, xong bạn đi xin tách làm 2 thửa để làm ra 02 cái sổ thì gọi là hành động tách thửa. Còn nếu bác không tách được thửa mà lại xây dựng thành 02 căn nhà ở trên đó thì nhà đó gọi là "Sổ chung".

    Nói tóm lại, Bản đồ địa chính là cái bản đồ thể hiện các thửa đất, và cái thửa đất nằm trên sổ chính là lấy từ cái bản đồ này ra. Việc sổ chung nghĩa là không/hoặc chưa tách thửa được. Và việc phân lô, tách thửa thì quy định cho Doanh nghiệp khác với Cá nhân.

    BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH KHÁC GÌ BẢN ĐỒ GOOGLE.

    Từ khi google map ra đời, việc tra vị trí, đường đi ... trở nên hết sức dễ dàng. Việc tra vị trí thì có thể định vị bằng điện thoại, chia sẻ tọa độ, hay đơn giản hơn là đánh vào địa điểm, địa chỉ ...

    Nhưng google map là "Bản đồ vệ tinh", tọa độ trên google là tọa độ vệ tinh hay là tọa độ lat,long. Trong khi đó, bản đồ địa chính thì dùng Số tờ, số thửa, và Tọa độ góc ranh.

    Với google map, chúng ta tìm được đến Xã / phường, đôi khi sâu hơn chút là Khu phố, vậy là hết. Không có khái niệm hay dữ liệu về Số tờ, hay sổ thửa.

    Ngoài ra, Tọa độ góc ranh cũng không phải là Tọa độ vệ tinh, nên cũng chưa tìm theo Tọa độ góc ranh trên google map được.

    VẬY XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA MỘT THỬA ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ GOOGLE BẰNG CÁCH NÀO?

    - Cách 1: Xác định theo số tờ, số thửa: Ngoại trừ Đồng Nai, việc xác định cái này đang theo dạng vô phương nếu như bạn không có dữ liệu đặc biệt. Đồng nai thì vào dnailist để xem.

    - Cách 2: Xác định theo Tọa độ góc ranh: Đầu tiên thì bạn phải có Tọa độ góc ranh đã, cái này có ghi ở trong sổ đỏ, nhưng chỉ những sổ đỏ mới mới ghi, sổ cũ không ghi. Sau khi có tọa độ góc ranh rồi, thì có một số chương trình chuyển đổi từ Tọa độ góc ranh sang lat,long. Trang thông tin quy hoạch của TP SG có, một số app cũng có.

    Nhìn chung là không dễ dàng. ^^
     
  16. Lê Minh Đức

    Lê Minh Đức Thành viên

    Lê Minh Đức
    NHÌN QUY HOẠCH GIAO THÔNG CỦA NHƠN TRẠCH, CHÚNG TA THẤY GÌ?

    Nhơn Trạch là vùng đất nằm sát sườn Sài Gòn nhưng lại bị tình trạng "gần nhà xa ngõ" bởi vì sự ngăn cách của Sông Soài Rạp rộng trung bình khoảng 800-1000m.

    Khi mà Khu Đông và Nam Sài Gòn đều là các vùng đất trũng, thì Nhơn Trạch cũng hướng Đông, Nam nhưng có nhiều gò đất cao. Rất thuận lợi cho việc phát triển khu dân cư.

    Khoảng những năm 2010, khi mà tin tức về Sân Bay Long Thành được đưa ra, thì người ta đổ xô về Nhơn Trạch mua bán đất để đón sân bay, nhiều cty BĐS vẽ nên một hình ảnh rằng Sân bay Long Thành sẽ như Sân bay Tân Sơn Nhất ý, và đất xung quanh sân bay TSN giá sao thì khỏi cần nói.

    Cơ mà chắc nhiều người đi mua Nhơn Trạch chả biết cái sân bay Long Thành nó nằm ở đâu.

    Theo quy hoạch giao thông hiện tại, thì không hợp lý đối với Sân bay Long Thành. Khi mà theo bản mới nhất thì Sân bay Long Thành không kết nối với đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, mà lại có một đường lớn đi thẳng vào Nhơn Trạch. Kết nối với VĐ3, và kết nối với đường dẫn qua cầu Cát Lái.

    Nhưng, nếu sân bay Long Thành thay thế cho TSN, thì người khách chủ yếu sẽ muốn về Sài Gòn một cách nhanh nhất, chứ không phải đi vào Nhơn Trạch, trừ phi ý định biến Nhơn Trạch thành 1 "thứ gì đó".

    Chỉ có điều, Quy hoạch Nhơn Trạch hiện tại không phù hợp để làm "thứ gì đó" khi mà những chỗ ngon lành nhất đã biến thành dự án khu dân cư hết thảy. Những khu còn chưa làm được là do khu trũng, tiền san lấp con cao hơn tiền đền bù.

    Chúng ta hay nghe nói đến Cầu Cát Lái, mà thường thì Đồng Nai rất "máu" trong khi Sài Gòn thì từ từ. Hơn 1 lần Đồng Nai khẳng định là "éo thiếu tiền", nhưng mà cầu cứ ỳ ạch.

    Trước đây mình vẫn cứ nghĩ Cầu Cát Lái sẽ khó mà xây, bởi vì xây không có lợi về mặt kinh tế, do là khi đó dân sẽ đổ về Đồng Văn Cống và sẽ kẹt, giờ đã kẹt chứ nó gì sau này. Nhưng sau khi xem lại quy hoạch, thì có vẻ mình đã nhầm, có một thứ khác xảy ra.

    Cát Lái là cảng phải nói là ngon nhất nước, lượng hàng nhập cảng khủng khiếp, cụm cảng Cát Lái, Phú Hữu bên phía Sài Gòn, và kết nối bằng Cầu Phú Mỹ cũng như cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

    Bên kia sông, Đồng Nai cũng không thua kém, cũng quy hoạch cụm cảng 2 bên sông, chỉ có điều, giao thông bên Nhơn Trạch dù chưa có nhưng lại dễ làm hơn bên Sài Gòn nhiều. Nếu cầu Cát Lái được xây dựng thật to, thật bự và kết hợp với Cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp xây xong thì từ Cảng Cát Lái, xe cộ sẽ đi ngược qua Đồng Nai hết, và có nguy cơ Cảng bên Nhơn Trạch sẽ phát triển mạnh, và cầu Phú Mỹ người ta sẽ không đi nữa, không thu được BOT.

    Đây cũng có thể là một lý do khiến cho bên Đồng Nai thì hào hứng mà bên Sài Gòn thì lạnh nhạt.

    Nhưng, lại Nhưng, cái hay ở chỗ là đường từ Cầu Cát Lái lại không kết nối vào cao tốc Bến Lức, Long Thành, chỉ có vành đai 3 mới kết nối, cái này lại cũng lạ, nhưng hình như là định hướng mới thì đã có kết nối.

    Có lẽ cầu Cát Lái xây hay không tùy vào thỏa thuận giữa 2 bên Sài Gòn và Đồng Nai.

    Có 1 khu đất trống, bự ngay bên chân cầu Cát Lái, đại gia nào hốt cái này cũng sẽ liên quan đến việc cầu sẽ xây như thế nào.

    [​IMG]

    [​IMG]

    [​IMG]
     

Chia sẻ trang này

Thiết kế Website giá rẻ